O imóvel é, em regra, o ativo de maior valor numa sucessão. Concentra patrimônio construído ao longo de décadas, história familiar e (quase inevitavelmente) o ponto de maior tensão entre os herdeiros.
O ponto cego é quase sempre o mesmo: a família trata o inventário como questão emocional a ser "resolvida quando der", e descobre tarde que cada mês de atraso acumula multa tributária, deteriora o bem e estreita as alternativas defensivas disponíveis.
Este artigo organiza o caminho do imóvel no inventário, da transmissão automática no momento da morte até a partilha final, com foco nos pontos onde o conflito (e o custo) mais se concentram.
O que acontece imediatamente após a morte: entendendo a transferência de patrimônio
No momento em que uma pessoa falece, o Direito brasileiro estabelece que o patrimônio é automaticamente transferido para os herdeiros. Isso se baseia no princípio da saisine, previsto no art. 1.784 do Código Civil, que afirma: "aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários". Assim, a transmissão ocorre sem necessidade de inventário, registro ou quaisquer outros atos formais — acontece de pleno direito, exatamente no instante da morte.
A herança se forma para os herdeiros no momento da morte; o inventário serve apenas para formalizar essa transação que o Direito já realiza.
Esse processo resulta na criação do condomínio hereditário: até que a partilha seja homologada, todos os herdeiros possuem o imóvel em frações ideais. Isso significa que nenhum herdeiro pode vender, alugar a longo prazo ou realizar grandes alterações no imóvel sem a aprovação dos demais. Essa regra garante que todos sejam protegidos contra decisões individuais que possam prejudicar a herança como um todo.
Sobre os prazos, o art. 611 do CPC estabelece que o inventário deve ser aberto em até dois meses a partir do falecimento, com a finalização prevista para até doze meses depois (sendo esses prazos passíveis de prorrogação pelo juiz).
Em relação a questões fiscais, as normas estaduais costumam definir prazos específicos para a apuração e pagamento do ITCMD, que é o imposto sobre a transmissão de herança, com a aplicação de multas por atraso.
Em Santa Catarina, a não observância do prazo de pagamento pode resultar em acréscimos significativos, um aspecto que frequentemente é subestimado e que pode aumentar consideravelmente o custo total do inventário quando sua abertura é postergada.
Regras e direitos durante o inventário
Entre o falecimento do titular do imóvel e a homologação da partilha, a gestão do patrimônio deve seguir algumas normas fundamentais. Ignorá-las pode resultar em complicações legais e disputas que se arrastam por anos.
- Venda do imóvel: No inventário judicial, a venda do imóvel só pode ocorrer com a autorização expressa do juiz. Já no inventário extrajudicial, que acontece em cartório, é necessária a unanimidade entre todos os herdeiros e, se houver, do cônjuge meeiro. Qualquer transação realizada sem esse consenso pode ser anulada, colocando em risco o patrimônio de todos os envolvidos, incluindo o comprador que age de boa-fé.
- Locação do imóvel: Os herdeiros têm a possibilidade de alugar o imóvel durante o processo de inventário, conforme previsto na Lei nº 8.245/1991. O contrato de locação deve ser assinado por todos os herdeiros ou pelo inventariante, que deve ter poderes específicos. Os valores recebidos a título de aluguel integram o espólio e serão divididos entre os herdeiros, conforme a proporção de seus quinhões na partilha.
- Uso exclusivo por um dos herdeiros: O herdeiro que ocupa o imóvel sozinho pode ser obrigado a indenizar os demais pela parte que lhe caberia na receita obtida com o uso do bem, prática chamada arbitramento de aluguel. Essa obrigação é fundamentada nos arts. 1.319 e 1.326 do Código Civil, que estabelecem que o condômino deve prestar contas aos outros pelos frutos que obtém da coisa comum, os quais são partilhados conforme os quinhões.
- Conservação e deterioração: O responsável pela posse do imóvel deve cuidar da sua conservação. Caso haja abandono, má conservação ou danos por negligência, pode haver responsabilidade civil perante os outros herdeiros, com direito a indenização que pode ser fixada em ação específica.
A falta de comunicação entre os herdeiros em um cenário de inventário lento pode levar à deterioração do imóvel, resultando em infiltrações, perda de valor de mercado e disputas adicionais por danos. Cada mês de inatividade agrava a situação, com depreciação, encargos fiscais e custos de manutenção que não são pagos. Portanto, uma organização técnica desde o início do inventário não é apenas recomendável: é essencial para evitar perdas significativas.
Como partilhar o imóvel: caminhos possíveis
Quando o imóvel não pode ser dividido fisicamente (situação corriqueira em ativos urbanos), o ordenamento oferece quatro alternativas, cada uma com vantagens e custos específicos:
- Divisão física (desmembramento): rara em imóveis urbanos. Em terrenos amplos ou rurais, é viável; em apartamentos e casas, costuma reduzir o valor de mercado e inviabilizar o uso adequado. Tipicamente é a última opção considerada.
- Adjudicação a um único herdeiro: um dos sucessores fica com o imóvel e compensa os demais, em dinheiro, com outros bens do espólio (modalidade conhecida como tornas) ou pela combinação das duas formas. Em regra exige consenso; havendo disputa, é possível adjudicação por licitação entre os próprios herdeiros.
- Alienação judicial e divisão do produto: quando não há consenso sobre quem ficará com o bem nem sobre a forma de compensação, a saída é a venda do imóvel com partilha do valor apurado. Em inventário judicial, opera por determinação do juiz; em extrajudicial, exige unanimidade.
- Manutenção do condomínio hereditário pós-partilha: o imóvel permanece em nome de mais de um herdeiro, com frações ideais formalizadas no Registro de Imóveis. Aparenta ser solução pacífica, mas costuma postergar litígios — anos depois, quando um dos condôminos quer vender, alugar ou reformar e não há consenso, o conflito ressurge agora travestido de ação de extinção de condomínio.
A orientação jurisprudencial consolidada admite, diante de impasse duradouro entre coproprietários, a alienação judicial como caminho para encerrar o condomínio, permitindo que cada um receba a fração que lhe cabe em dinheiro. É o desfecho previsível quando o condomínio hereditário é mantido por inércia, sem regras claras de uso, manutenção e saída.
Imóveis com ônus: o que os herdeiros precisam saber
Ao receber um imóvel por herança, é fundamental entender que nem sempre ele vem "limpo" de dívidas ou ônus. Hipotecas, alienações fiduciárias e penhoras existentes antes da morte do proprietário continuam a afetar o bem, o que pode causar surpresa e preocupação para os herdeiros que não estão bem informados.
- Imóvel hipotecado: A hipoteca permanece em vigor após o falecimento do proprietário. Isso significa que quem herda o imóvel também herda a responsabilidade pela dívida. Normalmente, o espólio terá que decidir se vai quitar a dívida antes da partilha (se houver recursos disponíveis) ou se vai transferir o imóvel com a hipoteca, negociando com o credor hipotecário.
- Imóvel alienado fiduciariamente: Neste caso, o imóvel é considerado propriedade do credor fiduciário até que a dívida seja quitada. O herdeiro assume a posição do devedor, ou seja, ele tem o direito de adquirir o imóvel ao pagar as parcelas restantes, mas não tem a plena propriedade até que isso ocorra.
- Imóvel penhorado: A penhora segue o bem, ou seja, o espólio do falecido entra automaticamente na relação processual. Se o espólio não cumprir suas obrigações financeiras, o Judiciário pode determinar a venda forçada do imóvel, mesmo que ele seja a residência dos herdeiros, a proteção só se aplica a bens de família reconhecidos legalmente.
Para evitar surpresas e garantir uma gestão adequada do imóvel herdado, é essencial obter uma certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (conforme a Lei nº 6.015/1973). Sem uma análise técnica das obrigações registradas, os herdeiros podem descobrir dívidas apenas na fase de transferência, quando as opções para resolver a situação já estão limitadas. 
Entendendo o ITCMD sobre imóveis em Santa Catarina
O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é um tributo estadual que incide sobre a transferência de bens durante a sucessão. Em Santa Catarina, este imposto é cobrado de acordo com um regime progressivo, que foi validado pelo Supremo Tribunal Federal.
- Base de cálculo: O valor a ser considerado para o cálculo do ITCMD é o valor de mercado do imóvel no momento do falecimento. Embora o valor venal do IPTU possa ser utilizado como referência inicial, é importante que a Fazenda Estadual faça ajustes sempre que a avaliação municipal estiver desatualizada, o que é comum, uma vez que as reavaliações do IPTU costumam ocorrer com menos frequência do que a valorização real do mercado imobiliário.
- Alíquotas atuais: A Lei Estadual nº 13.136/2004, atualizada pela Lei nº 19.053/2024, estabelece alíquotas progressivas que variam de 1% a 7%, dependendo do valor do imóvel. A antiga alíquota de 8% foi revogada. Para colaterais e pessoas que não têm parentesco, há uma tributação específica com alíquota fixa.
- Momento do pagamento: Para registrar a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, é imprescindível apresentar a guia quitada do ITCMD. Sem este comprovante, o cartório não conseguirá realizar a baixa do imóvel em nome do falecido nem a inscrição em nome dos herdeiros.
- Cenário 2026 e Reforma Tributária: A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar nº 227/2026 estabeleceram a obrigatoriedade da progressividade do ITCMD em âmbito nacional. Para Santa Catarina, que já aplicava essa progressividade, o impacto é mínimo; no entanto, outros Estados estão passando por ajustes. Assim, famílias que possuem patrimônio significativo distribuído em diferentes Estados devem reconsiderar seu planejamento sucessório de acordo com essas novas legislações.
É importante ressaltar que a jurisprudência de Santa Catarina estabelece que a base de cálculo deve refletir o valor de mercado, e não o valor venal que pode ser subavaliado. Declarações de imóveis utilizando o valor do IPTU, quando este estiver abaixo do valor real de mercado, podem resultar em complementação fiscal exigida pela Fazenda Estadual, incluindo acréscimos legais que elevam o custo final, superando o valor do pagamento do tributo corretamente calculado.
Para evitar complicações tributárias, estratégias como doação em vida com reserva de usufruto, holding patrimonial e distribuição programada de quinhões são exploradas detalhadamente no guia prático de holding patrimonial e na categoria de planejamento sucessório.
A importância do Planejamento Sucessório
Inventários litigiosos podem se arrastar por anos, causando desgaste no patrimônio e rompendo laços familiares. Por isso, um planejamento sucessório realizado em vida é a melhor estratégia para evitar essas complicações. Ele atua em três áreas fundamentais: diminuição dos custos tributários, definição clara sobre a distribuição dos bens e criação de uma estrutura jurídica que minimize os riscos de disputas.
Existem várias ferramentas disponíveis para o planejamento sucessório, como o testamento, a doação em vida com cláusulas que impeçam a venda imediata dos bens (inalienabilidade) ou que garantam o uso do bem por outra pessoa (reserva de usufruto), e a partilha em vida. Para aqueles que possuem ativos significativos ou têm empresas, a constituição de uma holding familiar pode ser a solução mais eficaz. A escolha entre essas opções deve ser cuidadosamente ponderada, levando em conta a situação patrimonial, a dinâmica familiar e os objetivos a longo prazo, como detalhado na análise comparativa entre holding e doação em vida.
Para empresários e profissionais liberais, o planejamento sucessório pode envolver questões mais complexas. É essencial considerar aspectos como o regime de bens do casamento, acordos entre sócios, governança da empresa e estrutura tributária. Essas nuances são discutidas em nosso artigo dedicado ao planejamento sucessório empresarial.
Conclusão
Conduzir o imóvel no inventário com tranquilidade depende de três fatores: leitura técnica precisa da documentação patrimonial (matrícula, ônus, base tributária), respeito às regras do condomínio hereditário até a partilha e diálogo entre herdeiros sustentado por orientação jurídica formal. A combinação desses três fatores reduz o tempo de tramitação, o custo tributário e o risco de litígio em proporção significativa.
O desenho adequado depende de variáveis que extrapolam o texto da lei — composição familiar, perfil patrimonial, existência de dívidas, presença de cônjuge meeiro, regime de bens do casamento, eventual ônus real sobre o imóvel. Cada arranjo comporta nuances que exigem análise técnica especializada, sob pena de transformar a sucessão em passivo financeiro e relacional que se prolonga por anos.
Perguntas frequentes sobre inventário, imóvel e herança
O que é inventário de imóvel?
Procedimento legal pelo qual a propriedade de um bem imóvel é formalmente transferida do falecido aos seus herdeiros. Pode ser judicial (quando há litígio, herdeiros incapazes ou testamento sem consenso) ou extrajudicial (em cartório, com herdeiros plenamente capazes e em concordância). Durante o procedimento, são apurados todos os bens, direitos e dívidas do falecido, calculado o ITCMD e definida a partilha que será registrada nos cartórios competentes.
Como funciona a partilha de imóveis na herança?
Quatro caminhos principais, conforme o consenso entre os herdeiros e as características do bem: (i) divisão física (rara em imóveis urbanos), (ii) adjudicação a um único herdeiro com compensação aos demais, (iii) alienação do imóvel com partilha do valor apurado e (iv) manutenção em condomínio hereditário, com frações ideais formalizadas. Não havendo acordo, a alienação judicial costuma ser o desfecho, pacificando o impasse pela via econômica.
Preciso fazer inventário obrigatoriamente?
Sim. O inventário é obrigatório para qualquer transferência formal de bens do falecido aos herdeiros, inclusive imóveis. Sem ele, não é possível registrar a mudança de titularidade no Cartório de Registro de Imóveis, nem vender, doar, hipotecar ou financiar o bem. A ausência de inventário também impede a regularização tributária e gera multas pelo descumprimento dos prazos legais.
Quem pode ficar com o imóvel após o falecimento?
Qualquer herdeiro legítimo (descendentes, ascendentes, cônjuge, colaterais até quarto grau, conforme a ordem de vocação hereditária do art. 1.829 do CC) ou testamentário, desde que haja consenso na partilha ou decisão judicial. A definição depende de variáveis combinadas: regime de bens do casamento, existência de testamento, dívidas do espólio e composição da família.
Quais são os custos do inventário de imóvel?
Os principais componentes são: custas judiciais ou cartorárias (conforme a modalidade), honorários advocatícios, ITCMD (em SC, hoje progressivo de 1% a 7% conforme a base de cálculo), eventuais despesas com avaliação do imóvel e certidões. O ITCMD costuma ser o item de maior peso financeiro, especialmente em imóveis de valor relevante, fator que torna o planejamento sucessório antecipado um instrumento concreto de redução de custo, e não apenas de organização patrimonial abstrata.
